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La historia está condenada a repetirse si no se conoce….y si se conoce también. No se ha aprendido de la burbuja inmobiliaria de Japón, siguiendo por EE.UU y acabando en España. Parece que es el obstáculo que todo país desarrollado tiene que sufrir. Un problema económico que no conoce de culturas ni de historias. La escasez de un bien hace subir el precio del producto pero ni siquiera siendo el segundo o el tercer país con más extensión del planeta puede impedirlo. En los momentos álgidos en las hipotecas en Tokio, la ocupación de un tamaño de una hoja de papel ya te costaba 2.000€.
Factores que hacen aumentar el precio del suelo chino
Pero esta enfermedad económica le toca ahora a los chinos. Aunque China cuente con más de nueve millones de km2, y por tanto, territorio suficiente para construir casas sin tener que subir el precio del suelo, esto no frenará la burbuja inmobiliaria que tiene China. La actividad económica del país se centra en la costa este y en el sur del país (provincia de Guangdong). La zona oeste, noroeste, y norte (no Manchuria) se está despoblando. Millones de chinos emigran a las zonas ricas del país (zona este y sur) aumentando la presión demográfica en estas zonas.
Hay muchas desigualdades en el mundo, y dentro de cada país pasa lo mismo. Los estados del este y oeste de EE.UU son más ricos que los estados centrales. Y en China es igual, pero a escala más grande ya que no son unos cuantos miles de personas que emigran a las grandes ciudades, sino millones de personas.
Millones de personas pidiendo una vivienda en donde vivir en las ciudades, hace que la demanda y oferta ya no estén en equilibrio.
Entonces, la creciente actividad económica de las provincias más ricas de China hace aumentar la demanda de vivienda y por consiguiente el aumento de los precios en esa parte del país.
Política del gobierno chino y consecuencias
- El gobierno chino al verse desbordado por la cantidad de gente que emigra a las ciudades más ricas de China (este del país), impulsó una política de créditos blandos para que los chinos pudieran comprar viviendas a unos costes razonables. No fue difícil conseguirlo al tener el control de todos los bancos que existen en China, como el Bank of China o el ICBC. Es decir, estimuló la “demanda”. Error.
Como suele pasar en estos casos en los que los políticos meten la mano en los bancos, los créditos hipotecarios no se concedieron en base a coste-beneficio, sino que sólo analizaron el beneficio (felicidad del pueblo chino por tener casas) y no miraron el coste (riesgo de impago, riesgo de no vender). Sí que es verdad que el 80% del coste de la casa lo paga la familia china en cash, pero todavía hay millones de chinos que necesitan hipoteca para comprar la casa.
- En los últimos 20 años la moneda china – el yuan-ha estado artificialmente bajo para poder ser más competitivos y vender productos más baratos al resto del mundo. Los occidentales compran bicicletas, camisetas, carcasas de móviles made in china porque son más baratos que los fabricados en occidente. De esta forma, China vende más, las fábricas producen más, contratan a más gente y en el país entra más moneda extranjera. Los países en vías de desarrollo utilizan este tipo de estrategia para que aumente la economía.
Para mantener el Yuan artificialmente bajo en comparación con otras divisas, hay que imprimir mucho dinero. Si hay mucho de un producto entonces ese producto baja su valor. Ahora, los japoneses están haciendo lo mismo, los norteamericanos están haciendo lo mismo y los europeos con el euro están parados. Es lo que se llama “guerra de divisas”.
Imprimiendo mucho dinero de Yuanes, hace que el IPC (Indice de precios al consumo) aumente. La gente tiene más yuanes y consume más. Los propietarios de las tiendas al ver que la gente tiene más dinero sube el precio de su bien y con la venta de casas pasa lo mismo.
El gobierno chino vuelve a estimular la demanda al poner el precio del dinero muy barato. Error otra vez.
- Las constructoras chinas construyen nuevas urbanizaciones y viviendas. Los gobiernos locales están de acuerdo, los bancos (politizados) que financian a las constructoras están de acuerdo, y la población china está de acuerdo. Si la población china demanda viviendas y los demás factores están de acuerdo ¿Quién es el Gobierno para ponerse en contra? Si la gente quiere casas, se dan casas hasta que la demanda de viviendas coincida con la oferta (construcción de viviendas). El problema es que ahora hay un agujero de 70 millones de viviendas construidas y financiadas que no se están ocupando por el aumento de los precios de casas.
Ahora hay un exceso de oferta que con esos precios el mercado no cubre. El exceso de oferta de viviendas no se cubre porque no hay “comprador real” que las habite. La curva de la oferta no se desplaza reduciendo el precio de la casa. Por el contrario, el propietario-banco prefiere aguantar y no vender con pérdidas.
Y todas esas casas vacías se lo comerán los bancos-politizados chinos, mejor dicho, acabara pagando la monstruosa deuda el Estado chino.
Reacción a la subida de precios de la vivienda en China
La subida del precio de la vivienda en China se debe entonces a;
- Emigración de millones de personas a las zonas más ricas del país.
- El banco central chino imprime mucha moneda china.
- Los bancos chinos dan préstamos con mucha facilidad sin mirar el riesgo del crédito.
El gobierno chino quiere impedir que siga subiendo los precios ya que hay un mayor descontento en la ciudadanía y para ello ha intentado controlar el mercado libre de los inmuebles. Sólo se puede comprar una vivienda por cada familia y evitar la especulación. También quieren poner más restricciones y endurecimientos a los créditos hipotecarios que conceden los bancos. Con esto, intentan reducir la petición de demanda de viviendas.
Todas estas medidas para frenar la escalada de precios, ayudara a moderar la subida de precios pero no que los precios bajen a un nivel razonable. Y además seguirá habiendo una oferta de viviendas ya construidas que no podrá ser satisfecha.
Además de eso, para que de verdad bajen los precios de las viviendas hay que eliminar la corrupción de los gobiernos locales y empresas constructoras, y redistribuir la riqueza del país e invertir en las zonas más pobres. Esto ya lo está haciendo el gobierno chino intentando atraer inversiones extranjeras y nacionales en las zonas del oeste de China. De esta forma bajaría la demanda de vivienda en las zonas más desarrolladas al no tener tanta gente que quiera emigrar allí.
Este vídeo es muy elocuente.
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Dos consideraciones sobre este artículo:
1. Epaña, 40 millones (ca) de habitantes y 3 millones de viviendas vacías.
China, 1.300millones (ca) de habitantes y 70 milones de viviendas vacías. Esto significa que, guardando las proporciones con España, China debería tener 100 millones de viviendas vacías.
2. La economía china funciona, en gran parte, planificada. Esto significa que en China, tanto economistas como políticos, lanzan visiones y proyectos a realizar en 10, 20…años, y en esa estrategia hay que encuadrar muchos millones de esas viviendas, de momento vacías.. Esa facultad de la economía china, de actuar planificada a largo plazo, le da una ventaja insuperable frente a las economías occidentales, donde un proyecto a cuatro años se se sale del horizonte político.
Espera, espera. España no tiene 40, sino 47. Y china no son 1.300, sino cerca de 1.500 millones. Que unos bancos tengan 70 millones de viviendas vacias es una cagada. Si fueran bancos privados ya estarían en quiebra y cerrados.
Con lo de la economía planificada, ya se vio que no funcionó. China todavía tiene planes quinquenales por puro romanticismo. La cuestión es que se han hecho casas a tutiplén y sin comprador. Y si hay que esperar a 10 años para que las habiten, ya te digo yo que serán casas de mierda. La calidad de los apartamentos en China es una basura, a los 5 años se caen a cachos.
Si la población se desplaza hacia el oeste, las viviendas construidas en el este no tendrán demanda.
La inversión en vivienda tiene un tiempo de maduración. ¿Lograrán venderlas antes de que se deprecien?
Veamos, la realidad es que esos 70 millones de pisos vacíos son parte de los balances de los bancos actualmente. Y muy probablemente cada año actualizan su valor subiendolo sin complejos y engordando los balances con alegria. Pero claro, ellos no dependen del libre mercado para conseguir financiación, de hecho no pasarían una auditoría seria, si no que se financian directamente del gobierno chino y de su interés en imprimir moneda. Y por tanto mientras el gobierno esté en una política monetaria expansiva no tendrán problemas.
Ahora… El día que tengan que lidiar con los desequilibrios clásicos de una economía ya desarrollada (inflación, balanza comercial negativa,etc.) Y necesiten apretarse el cinturon; ese día se darán una ostia digna de grabar a cámara lenta.
Si bien es cierto que para eso tendrán que esperar otros 15-20 años, y por entonces ya serán los nuevos reyes del mundo y habrán tenido tiempo de digerir las viviendas vacías.
Todo en China se explica en el largo plazo, esto no iba a ser diferente..